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住宅ローンシミュレーション 支出を減らそう!マイホーム研究会
住宅ローンQ&A 変動金利と固定金利 ローン用語説明
そこが知りたい住宅ローン −ローン用語説明 −
固定金利
返済期間を通じた金利があらかじめ決まっているタイプの住宅ローン。公庫と民間の提携ローンである「フラット35」など。変動金利型と違って、金利上昇による返済額増大のリスクがない。
変動金利
年2回程度の金利見直し時に市場金利の変動を反映させるタイプの住宅ローン。金利上昇時には利息が返済額を上回って元本がまったく減らない「未払い利息」という状況が発生するリスクがある。
元利均等返済
毎月の返済額が、返済開始から終了まで同額となる返済方法。
元金均等返済
毎月返済する元金部分を均一にして、利息分を別途残高から計算して合算した金額を支払う方法。返済額は徐々に下がるのが特徴。
ゼロ金利政策
不況、デフレ対策として採用された金融政策。日銀が短期金利をほぼゼロにすることで総需要増大効果を狙ったもの。2006年に解除された。(厳密には2000年までのゼロ金利政策と2001年以降の量的金融緩和政策に分けられるが、どちらもゼロ金利政策と呼ばれることが多い)
内入れ
一部繰上げ返済のこと。まとまった資金が出来た場合に、元金部分の一部を返済することで返済負担を軽減する方法。返済期間を短縮する「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽減する「返済額軽減型」がある。
段階金利
住宅ローン返済の11年目から金利が上昇するタイプのローンで、11年目以降の金利を段階金利という。公庫融資で採用されていた方式。10年目までの金利を基準金利という。
公庫融資
住宅金融公庫から借り入れる住宅ローンを公庫融資という。70歳未満で、毎月返済額の5倍以上の月収があれば、基本的にだれでも申し込むことができるが、対象となる住宅には、土地の広さや建物の高さなどの制限がある。
ローンの借り換え
現在の住宅に住み続ける条件で、金利や返済方法が現在よりも有利な住宅ローンに借り換えることをいう。なお、公的融資から公的融資への借り換えはできない。
買い替えローン
住宅ローンの完済前に住まいを買い替えて、新たにローンを組み直すこと。
上限金利設定型
変動金利の住宅ローンに、金利上限が設定されているタイプのローン。金利が急激に上昇している局面でも、上限以上にはならないので安心できる。
未払い利息
変動金利型の住宅ローンを組んでいる場合において、金利上昇時には利息が返済額を上回って元本がまったく減らないという状況が発生する場合がある。この状況で、返済額を上回った支払い利息分を未払い利息という。
修繕積立金
マンションを購入した場合に、毎月発生する積立金。管理費と合計で2万円程度に設定される場合が多い。
フラット35
公庫ローンが廃止になるために受け皿として開発された長期固定金利タイプの住宅ローン。窓口となる金融機関によって金利が異なるのが特徴。
逆ザヤ
ローンの頭金が少ないと、マイホームを取得してからしばらくの間、 「マイホーム時価 < ローン残高 」この状態ではマイホームを売却することができません。 売却するには担保をはずす必要があります。しかし、物件を担保にしてローンを貸し出している金融機関は、逆ザヤとなっている差額分の現金を差し出さないと担保を外しません。もちろん、逆ザヤの状態でも着実に返済を実行できていればいいのですが、マイホームを手放さなければ成らないような場合にトラブルとなってしまうのです。
諸経費
ローン諸経費としては、印紙税、融資手数料、保証会社保証料、登録免許税、団体信用生命保険特約料、火災保険料などがあり、借入金額や借入期間にもよりますがトータルで数十万円以上必要です。
物件取得にかかる諸経費としては、登録免許税、土地家屋調査士報酬、司法書士報酬、印紙税、不動産取得税などがあげられます。これらも物件の規模にもよりますが数十万円かかります。
それ以外に、土地に調査が必要な場合や、古家を解体する場合には多額の費用が発生しますし、引っ越し、地鎮祭、上棟式、仮住まい、水道負担金、修繕積立金といったコストも忘れずに見積もりましょう。 家具備品を新調する場合にももちろん費用がかかります。
団体信用生命保険
団体信用生命保険とは、住宅ローンを受けた人が死亡、もしくは重度障害者(寝たきり)になった場合に、住宅ローン債務が保険会社によって弁済される保険で、「だんしん」と呼ばれています。この補償がおこなわれた場合には、家の住宅ローン債務は消滅して、その家は遺族や本人の所有のままとなる。住宅ローン借入時に強制加入となるものが多い。
抵当権
お金を貸した側が、貸したお金の担保に出された物件を、返済が不能になった際に自分が確保できる権利のことをいう。
抵当順位
同一の物件にいくつか抵当がついた場合、万一返済されない際にその物件を確保できる順番をいう。住宅ローンを組む場合で建替えをお考えの祭には気を付けたいところ、抵当順位が1位にならないと借入れが出来なくなります。
特別加算額
住宅金融公庫の用語で、基本融資額以外に誰でも使えるもの。平成元年度の最高額は550万円だった。
2項道路
基準法42条第2項に規定される道路の意味である。基準法適用以前に存在していた4m未満の道路。道路中心から2m後退した位置を道路境界線とする。 土地を購入する場合、2項道路(私道だったりします)が前面道路になっていると、売買価格が安かったりしますが、融資付を行う際にはマイナスの項目になってしまいます。
保証協会
住宅金融公庫融資をうけるには保証人が必要だが、保証人を捜すのはなかなかやっかいである。そこで公的な協会が保証人になってくれる制度がある。利用するには金額に応じた保証料を支払う必要がある。
各金融機関で2ヶ所の保証協会を利用でき、各保証協会で保証料が変わります。
42条2項道路
【よみがな】よんじゅうにかじょうにこうどうろ
【意  味】
建物を建てる際、敷地は4m以上の道路に接していなければならない。もし現状の道路が4mない場合、道路中心からそれぞれ2mずつのエリアを道路用地として提供し、この部分は敷地として使うことができない。
建築基準法42条2項に記載されているのでこう呼ばれる。
親子リレ−返済
親が借り入れした公庫融資を子供が引き継ぐ制度。
(1)本人の子であること
(2)同居すること
(3)60歳未満であること
(4)現在までに公庫融資をうけていないこと
こういった条件がある。

入居後に発生するコスト
固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日(「賦課期日」といいます)に、土地、家屋、償却資産(これらを総称して 「固定資産」といいます)を所有している人がその固定資産の価格をもとに算定された税額をその固定資産の所在する市町村に納める税のことです。 税率は、市町村によって異なりますが、標準税率は下記になります。

 土地評価額×1.4%
 建物評価額×1.4%
 ※別途適用条件により軽減措置あり
都市計画税
都市計画税とは、街づくりを目的として行う都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用にあてるために設けられた目的税で、課税の対象となる資産は、市街化区域内に所在する土地及び家屋です。 税率は、市町村によって異なりますが、標準税率は下記になります。

 土地評価額×0.3%
 建物評価額×0.3%
 ※別途適用条件により軽減措置あり
管理費・修繕積立金
マンションを購入したら管理費と修繕積立金が毎月発生します。管理費とは、エレベーターの保守や各種設備点検、共有部分の清掃などにかかる費用でで、修繕積立金とは、外壁の改修やエレベーターの修理などの修繕のために積み立てるものです。管理費と修繕積立金を合わせて2万円くらいが相場でしょうか。最近の新築マンションでは修繕積立金は5000円程度のも多くみうけますが、これは販売の都合上、修繕積立金を安くみせかけるだけのものです。通常、販売時に数十万円を一括で支払っており、後日負担額があがるものが大半です。

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